Slutbesiktning:
oberoende granskning, betalning och fel
Senast uppdaterad: 29 september 2026 · Källor kontrollerade: 17 augusti 2026
Innehåll
En slutbesiktning ger ett dokumenterat underlag för att bedöma om arbetet motsvarar avtalet. Boka en besiktningsman med erfarenhet av just arbetet och skriv ned uppdragets omfattning. Vilken juridisk betydelse besiktningen får beror på om det gäller en vanlig renovering eller en småhusentreprenad.
- Vid vanlig renovering behöver ni avtala om besiktningen, betalningen och vad ett godkännande innebär.
- Vid uppförande eller tillbyggnad av en- eller tvåbostadshus finns särskilda regler i konsumenttjänstlagen. Slutbesiktning ska då göras om någon part begär det.
- Besiktningsmannen ska ha rätt kompetens och vara opartisk och självständig. Parterna kan utse personen gemensamt.
- Håll bara inne betalning med stöd av avtalet eller tillämplig lag. Betala den ostridiga delen när den förfaller.
- Dokumentera fel och meddela företaget skriftligen. Ett protokoll visar vad som granskats; det garanterar inte att varje dolt lager är felfritt.
Renovering eller småhusentreprenad?
För badrumsrenovering och takbyte finns inte samma lagstadgade besiktningsordning som för småhusentreprenad. Avtala om tidpunkt, underlag, bedömningsgrund, protokoll, kostnad och uppföljning. Ett avtal får inte försämra dina tvingande rättigheter enligt konsumenttjänstlagen. Hantverkarformuläret 17 är avsett för reparations- och ombyggnadsarbeten.
De särskilda småhusreglerna gäller uppförande och tillbyggnad av en- eller tvåbostadshus; ett komplementhus omfattas när det ingår i samma entreprenad. Enligt 53 § ska slutbesiktning göras om någon part begär det. Om ABS 18 ingår i avtalet är utgångspunkten i stället slutbesiktning om ni inte kommer överens om annat. Kommunens slutbesked enligt plan- och bygglagen är en separat myndighetsfråga.
Välj kompetens, självständighet och ett tydligt uppdrag
Fråga efter erfarenhet av samma byggdelar, referenser, försäkring och eventuella relationer till parterna. För småhusbesiktningen kräver 55 § relevant erfarenhet och kunskap samt opartiskhet och självständighet. Konsumenten utser normalt besiktningsmannen; gör konsumenten inte det får företaget utse en. Ni kan också utse någon gemensamt.
Vem som föreslog namnet eller betalar arvodet avgör inte ensamt om personen är oberoende. Be kandidaten redovisa möjliga intressekonflikter. Besiktningsmannen ska bedöma arbetet sakligt, inte företräda den betalande parten.
Planera kontroller innan arbetet byggs in
Behovet beror på teknisk risk, omfattning och följder av fel, inte en generell beloppsgräns. Tätskikt och andra dolda delar går inte alltid att granska vid ett färdigt badrum. Planera tidigare kontroller, fotografier och installationsdokumentation när det behövs. ABS 18 medger förbesiktning bland annat av arbete som blir svårt att komma åt efter färdigställandet.
- Avtal, ritningar, beskrivningar, ändringar och relevanta branschregler.
- Vilka byggdelar och installationer som ingår; om särskilda sakkunniga eller mätningar behövs.
- Tillträde, säker åtkomst, dokumentation av dolt arbete och undantag från granskningen.
- Vilket skriftligt utlåtande som lämnas och hur dina egna anmärkningar antecknas.
- Pris inklusive tillämplig moms, resor och kostnad för kompletteringar och uppföljning.
Godkännande och betalning
Vid den lagreglerade småhusbesiktningen ska entreprenaden godkännas om den inte är felaktig eller om konstaterade fel är av mindre betydelse. Utlåtandet ska redovisa både besiktningsmannens felbedömning och sådant som du själv anser felaktigt. Godkännandet påverkar bland annat tidpunkten för felbedömningen och vilka fel du senare kan åberopa. Det innebär inte att alla skyldigheter upphör.
Vid småhusentreprenad behöver du enligt 52 § inte betala för mer än utförd del. Ska slutbesiktning göras enligt 53 § får du hålla inne 10 procent av det avtalade priset tills entreprenaden godkänts. Den särskilda regeln gäller inte automatiskt en vanlig renovering.
Vid fel eller dröjsmål kan du enligt konsumenttjänstlagen hålla inne så mycket som behövs som säkerhet för ditt krav. Förklara beloppet och grunden skriftligen. Missnöje ger inte i sig rätt att hålla hela slutfakturan; betala den ostridiga delen när den ska betalas. Ett avtalat betalningssteg kan också knytas till besiktning. Dina rättigheter försvinner inte för att du redan har betalat.
Efter besiktningen: fel, tvåårsregel och reklamation
Småhusregeln i 59 § är ett lagstadgat felansvar under två år från godkänd slutbesiktning, eller arbetets avslutande om ingen sådan besiktning görs. Visar sig ett relevant fel under perioden ansvarar företaget, om det inte gör sannolikt att orsaken är exempelvis en olyckshändelse, vanvård eller onormalt brukande på konsumentens sida. Regeln är inte samma sak som en extra avtalad garanti. ABS 18 har en särskild § 59-besiktning som en part får begära före periodens slut.
Efter godkänd småhusbesiktning får du enligt 60 § åberopa noterade fel och tre ytterligare grupper: sådant du påtalade men besiktningsmannen inte ansåg vara fel, sådant besiktningsmannen varken märkte eller borde ha märkt, och sådant du påtalat för företaget inom sex månader från slutbesiktningen.
Rätten att åberopa ett fel och kravet på reklamation är olika frågor. Enligt 61 § behövs ingen ytterligare reklamation för fel som antecknats i utlåtandet eller som redan påtalats enligt sexmånadersregeln i 60 § 3. Övriga tillåtna fel behöver reklameras enligt 17 §: inom skälig tid från när du märkte eller borde ha märkt felet; två månader från faktisk upptäckt är alltid i rätt tid. Vid godkänd småhusbesiktning är den yttersta gränsen normalt tio år från godkännandet. Vänta inte med att meddela ett nyupptäckt fel.
Olika återbesök har olika betalningsregler
För småhusbesiktning enligt lagen betalar konsumenten normalt slutbesiktningen. Om entreprenaden inte godkänns ska en ny slutbesiktning göras om parterna inte bestämmer annat; företaget betalar den del av arvodet som gäller den nya besiktningen, om ni inte avtalat annat.
ABS 18 skiljer mellan flera besiktningar. Om inget annat avtalats betalar beställaren slutbesiktning och kompletterande slutbesiktning. Den som begär förbesiktning eller § 59-besiktning betalar den. Vid efterbesiktning betalar entreprenören om fel i större omfattning kvarstår, annars beställaren. En ny slutbesiktning efter ett underkännande är alltså inte samma sak som varje senare kontrollbesök. Begär besked om typ, omfattning och betalning innan bokningen.
Vanliga frågor
Måste jag alltid vänta med slutbetalningen? Följ avtalets betalningsvillkor och tillämpliga lagregler. Småhusentreprenad med slutbesiktning enligt 53 § ger rätt att hålla inne 10 procent till godkännandet. Vid fel eller dröjsmål får du dessutom hålla inne vad som behövs som säkerhet för ditt krav. Hela fakturan kan inte hållas inne enbart för att du är missnöjd.
Ger slutbesiktning en tvåårig garanti? Inte automatiskt. Småhusentreprenad har en lagstadgad tvåårsregel om felansvar. En avtalad garanti kan ge ytterligare skydd och måste bedömas efter sina villkor. En vanlig renovering får inte småhusreglerna bara för att ni beställt besiktning.
Kan jag klaga på fel som upptäcks efter godkännandet? Ja, under de villkor som gäller för entreprenaden. Vid småhusbesiktning begränsar 60 § vilka fel som får åberopas. Ett fel som besiktningsmannen varken såg eller borde ha sett kan omfattas, men behöver normalt reklameras i tid. Tio år är en yttersta gräns, inte en tillåten väntetid från upptäckten.
Läs också om kontrollansvarig och andra roller och dina rättigheter vid fel.
Källor
- Konsumenttjänstlagen – 1, 17, 19 och 51–61 §§: omfattning, betalning, besiktning och reklamation. Undantagen i 60 § är inte alla reklamationsundantag enligt 61 §.
- Byggföretagen: ABS 18 – punkterna 24–28 om besiktningstyper, begäran, tillsättning och arvoden; gäller när villkoren ingår i avtalet.
- SBR: råd om entreprenadbesiktning – kompetens och opartiskhet; skiljer konsumententreprenad från professionella AB/ABT-avtal.
Ska du anlita en hantverkare?
Beskriv jobbet kostnadsfritt. Vi granskar förfrågan och kan hjälpa dig att hitta ett relevant företag.